Danıştay, Airbnb ve benzeri platformlar veya uygulamalar üzerinden evlerini kısa süreli olarak kiraya veren binlerce mülk sahibini yakından ilgilendiren çok kritik bir karara imza attı. Yüksek Mahkeme; günlük, haftalık ya da aylık konut kiralamalarından elde edilen kazancın “ticari kazanç” olarak değerlendirilemeyeceğine hükmederek, Gelir İdaresi Başkanlığı’nın bu yöndeki genel yazısının yürütmesini durdurdu. Kararla birlikte, bu kiralamalardan doğan gelirlerin “Gayrimenkul Sermaye İradı” (kira geliri) olarak vergilendirilmesi gerektiği hukuken tescillenmiş oldu.

MALİYE GERİYE DÖNÜK VERGİ VE CEZA YAĞDIRMIŞTI
Sürecin geçmişine bakıldığında, Hazine ve Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı, tüm il defterdarlıklarına gönderdiği 24 Ocak 2025 tarih ve 7877 sayılı Genel Yazı ile yeni bir uygulama başlatmıştı. Maliye bu yazıda, Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan “Turizm Amaçlı Kiralanan Konut İzin Belgesi” alınmasının, ticari kazancın tespiti için gerekli olan “devamlılık kastı” ve “bir organizasyonun varlığına” karine teşkil ettiğini savunmuştu.

Maliye’nin genel yazısında; fiilen kiralama yapılıp yapılmadığına veya gelir elde edilip edilmediğine bakılmaksızın, izin belgesi alan tüm konut sahipleri adına belgenin düzenlendiği tarih itibarıyla “ticari kazanç” yönünden mükellefiyet tesis edilmesi gerektiği belirtilmişti. Ayrıca bu kapsamdaki hizmetlerin ticari faaliyet sayılarak genel oranda (yüzde 20) KDV’ye tabi tutulacağı açıklanmıştı. Bu talimat doğrultusunda, ticari mükellefiyet açtırmayan binlerce kişiye geriye dönük mükellefiyet tesis edilmiş; vergi ziyaı cezalı gelir vergisi, geçici vergi ve KDV tarhiyatları yapılmıştı.

YEMİNLİ MALİ MÜŞAVİR TOLU: TARTIŞMA TİCARİ KAZANÇ MI GMSİ Mİ OLDUĞUYDU
Yaşanan hukuki süreci değerlendiren Yeminli Mali Müşavir Abdullah Tolu, konunun özünün “Turizm Amaçlı Kiralanan Konut İzin Belgesi” ile yapılan kiralamaların ticari kazanç olarak gelir vergisi ve KDV’ye mi, yoksa gayrimenkul sermaye iradı (GMSİ) olarak sadece gelir vergisine mi tabi tutulacağı tartışması olduğunu belirtti. Maliye’nin izin belgesi almayı doğrudan ticari organizasyon sayarak cezalı tarhiyatlar yapması üzerine konu yargıya taşındı.

DANIŞTAY SON NOKTAYI KOYDU: SADECE DAHA FAZLA GELİR ELDE ETMEK TİCARİ KAZANÇ SAYILAMAZ
Danıştay 3. ve 7. Daireleri, Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu’nun (VDDK) talebi doğrultusunda müşterek bir karar vererek uyuşmazlığı çözüme kavuşturdu. Yüksek Mahkeme’nin gerekçeli kararında, bir kiralama faaliyetinin ticari nitelikte kabul edilebilmesi ve ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirilebilmesi için şu şartların varlığı arandı:

Kiralamanın otel, apart veya pansiyon işletmeciliği gibi somut bir ticari organizasyon dahilinde yapılması,

Kiralama faaliyetiyle birlikte kahvaltı, yemek, ütü ve günlük temizlik gibi birtakım ek otelcilik hizmetlerinin de sunulması.

Yüksek Mahkeme, müşterek kararında şu ifadelere yer verdi:

“Bir ticari organizasyon dahilinde olmaksızın sadece daha fazla gelir elde etmek amacıyla taşınmazların günlük, haftalık veya aylık olarak kiraya verilmesi, elde edilen kazancın gayrimenkul sermaye iradi niteliğini değiştirmeyeceği, ticari organizasyon dahilinde yapılmadığından konaklama tesisi olarak nitelendirilemeyeceği ve konaklama vergisine de tabi olmadığı anlaşılmıştır.”

YÜRÜTMEYİ DURDURMA KARARI VERİLDİ
Danıştay, Gelir İdaresi Başkanlığı’nın söz konusu genel yazısında hukuka uygunluk bulunmadığına ve bu yazının uygulanması halinde mülk sahipleri açısından telafisi güç veya imkansız zararların doğabileceğine hükmetti. Bu gerekçeyle, davacının yürütmenin durdurulması istemi kabul edilerek, Gelir İdaresi Başkanlığı’nın 24/01/2025 tarihli ve 7877 sayılı Genel Yazısı’nın yürütmesi durduruldu.

Bu yargı kararı neticesinde, şahsi konutlarını ek bir otelcilik hizmeti (yemek, temizlik vb.) sunmaksızın kısa süreli kiralayanların kazançları; gelir vergisi, geçici vergi, KDV ve konaklama vergisine tabi olmayacak; yalnızca gayrimenkul sermaye iradı kapsamında beyan edilerek vergilendirilecek.

Danıştay’dan ev kiralamaları için ‘ticari kazanç değil’ kararı yazısı ilk önce Milli Nizam üzerinde ortaya çıktı.